© Национальный центр опеки наследия (НЦОН)

1. История выбора объекта для первого Пилотного проекта.

Во второй половине 2005 года Национальный Центр Опеки Наследия подошёл к стадии практической деятельности. Началась работа по подбору объектов для Пилотного проекта, основанного на договоре Доверительного управления объектами культурного наследия.
Основное внимание в этой работе было уделено Тверской области, так как губернатор области – Дмитрий Зеленин известен своими прогрессивными взглядами по вопросу сохранения культурного наследия России. Здесь мы нашли понимание нашей работы и помощь в реализации планов нашей организации.

Расположение г. Торжка на автотрассе Санкт-Петербург-Москва

Тогда-то было выбрано несколько объектов, отвечающих основным позициям нашего направления. Данные объекты были представлены на очередном собрании учредителей Национального Центра Опеки Наследия, где общее направление в подборе объектов культурного наследия получило одобрение.

Фрагмент презентации Русского Инвестиционного Дома

Составляющая совокупность административного начала, художественной и градостроительной особенности, перспектива туристического развития – эти основные факторы составили основу выбора первых Пилотных проектов – ансамбля Путевого дворца и жилого исторического квартала города Торжка, по которым Русским Инвестиционным Домом был разработан проект инвестиционной оценки.

Рабочий момент определения объектов пилотных проектов на совещании у мэра г. Торжка Игнатова Е.И.

Выбранные Пилотные проекты были представлены на рассмотрение в рабочую группу Совета при Президенте РФ по культуре и искусству, где было получено одобрение данных проектов и было рекомендовано приступить к их реализации.

2. Оценка Пилотных проектов.

На выбор Пилотного проекта, основанного на договоре Доверительного управления, повлияло несколько факторов:

- Историко-градостроительный фактор:

Город Торжок, расположенный на историческом водном пути в Новгород, позже на тракте Москва – Санкт-Петербург, единственный на северо-западе России исторический город, сохранившийся как целостный ансамбль XVIII-XIX веков.

Торжок имеет богатую и интересную историю развития городской структуры. Несмотря на большие социальные и исторические перемены город сохранил свою индивидуальность. Ярко выраженный рельеф, большое количество памятников, ценная планировочная структура и средовая застройка в соединении с мощным культурным слоем и остатками древних оборонительных сооружений XII-XVII веков, делает Торжок одним из уникальных городов Российской Федерации.

Путевой дворец на старой фотографии

Выбранные для реализации проекты находятся в единой градостроительно-пространственной системе, созданной при реализации планировочной структуры города во второй половине XVIII века. Участок, на котором располагаются выбранные объекты, привязан к старой дороге, некогда связывающей старую и новую столицу Российской империи. В нём располагались основные объекты государственного значения – Императорский Путевой дворец, казначейство, комплекс казённых зданий.

Современная фотография Путевого Дворца

Расположенный на высоком левом берегу реки Тверца этот градостроительный объём смотрится удивительно целостным. Начиная с градообразующей городской доминанты – Илиинского храма, бывшей «дворцовой» церкви Путевого дворца, и до ансамбля Воскресенского монастыря. Расположившиеся на кромке холма рассматриваемые объекты Пилотного проекта образовали единую живописную панораму старого города. В то же время, со стороны Путевого дворца и исторического квартала раскрываются красочные виды на набережную реки и на удивительную панораму правобережья,на переплетенье исторических улиц, храмовых комплексов, городских усадеб и торговых строений.
Учитывая важность комплексного подхода к сохранению культурного наследия, при реализации программы Пилотных проектов рассматривается перспективное развитие сохранения и использования других объектов единой градостроительной структуры, находящихся в исторических границах левобережья, включая в первую очередь объекты ансамбля Дворцовой площади.

- Административный фактор:

Администрация Тверской области одной из первых государственных структур обратила внимание на механизм Доверительного управления объектами культурного наследия. Существует понимание проблемы, что применяемые сегодня меры по сохранению культурного достояния не достаточны. Поэтому представленный Национальным Центром Опеки Наследия механизм доверительного управления рассматривается Администрацией области, как один из вариантов решения данного вопроса, который может быть использован в общей рабочей схеме, направленной на сохранение и использование памятников истории и культуры. Заинтересованность в реализации данного механизма на территории Тверской области определило то, что первый договор Доверительного управления подписывается именно здесь, на Тверской земле. Взаимопонимание с исполнительными структурами области во многом помогает нам в решении организационных вопросов, связанных с реализацией Пилотных проектов.
Единомышленников в реализации механизма доверительного управления мы нашли и в Администрации города Торжка, являющейся собственником большинства зданий вошедших в Пилотные проекты. Как практики, сотрудники Администрации города понимают, что приход в город добропорядочного инвестора определит высокую планку дальнейшего развития городского хозяйства. Именно поэтому наш приход на рынок недвижимости должен реализоваться прозрачными и законными действиями. Методы и механизмы работы по объектам культурного наследия должны быть ясными и информативными, как для городских властей, так и для жителей города.
Следует заметить, что именно наличие муниципальной собственности для Пилотного проекта стало основным решающим фактором в решении принятия его реализации. Прежде всего, это ясные возможности юридического решения в оформлении правоустанавливающих документов на объекты культурного наследия, принадлежащие муниципальной собственности. Не последнюю роль играет прямая заинтересованность городских властей в диалоге с инвестором, основанном на едином желании в сохранении культурного наследия и развитии городской инфраструктуры. Работа по объектам ведётся без посредников – чиновников от государства, поэтому вопросы реализации совместно утверждённой программы решаются оперативно с должной открытостью.

- Туристический фактор:

Торжский район, богатый объектами культурного и природно-ланшафтного наследия, всегда был притяжением интересов туристических потоков. Прогнозируемый, в ближайшее время, интерес туристических операторов к внутренним программам выведет город в один из привлекательных направлений туристического бизнеса. Поэтому развитие городской инфраструктуры, направленной на принятие туристических групп, одно из перспективных направлений городской программы.

Город Торжок на старых фотографиях. Общий вид города

Город Торжок на старых фотографиях. Путевой дворец со стороны Вознесенского (женского) монастыря

Мы не будем первыми, дающими высокую оценку значения развития туристической индустрии для памятников и городской инфраструктуры в целом. У Торжка есть уникальная возможность стать туристическим центром, для этого у города есть основные показатели – большое количество существующих архитектурных памятников, природно-ландшафтная среда и богатые исторические события. На развитии туристического бизнеса можно существенно поднять экономический уровень и благосостояние жителей города.

Вид города с рекой Тверца (старая фотография)

Включение объектов Пилотных проектов в составляющую городской программы, является важным пунктом в деятельности Национального Центра Опеки Наследия. Правильное назначение в использовании восстановленных объектов культурного наследия, залог дальнейшего развития механизма Доверительного управления.

Город Торжок на старых фотографиях.Вид на здания улицы Красная Гора

Город Торжок на старых фотографиях. Городской бульвар

3. Целевое использование объектов Пилотных проектов.

Национальным Центром Опеки Наследия принято на реализацию два Пилотных проекта, составляющих единую программу их дальнейшего использования:

- «Ансамбль Путевого дворца». Единый исторический и градообразующий комплекс, является ядром развития планировочной структуры левобережья. На центральной оси Путевого дворца простроена связь комплекса зданий Дворцовой площади и городской панорамы Красной горы.

Месторасположение пилотного проекта «Жилой квартал» на современной панараме города

В ансамбль входит сам Путевой дворец, два флигеля, стационарная ограда и парк – памятники регионального значения. Несмотря на центральную значимость памятника и его изученность, у будущих исследователей есть большая возможность раскрыть его заново для современников.

Месторасположение пилотных проектов «Жилой квартал» и «Ансамбль Путевого Дворца» на современной панараме города

Дворцовый комплекс был построен в середине XVIII века по типовому проекту архитектора Никитина. Первоначальный облик здания отличался от его современного вида, он был оформлен в стиле «барокко». После передачи комплекса зданий из дворцового ведомства в военное ведомство Путевой дворец расширили за счёт пристроенных по бокам двухэтажных объёмов, а фасады дворца и флигелей были перелицованы в господствующий в это время стиль «ампир».

Современная фотография Путевого Дворца

В последующее время помещения здания Путевого дворца использовались как женская гимназия, общеобразовательная школа и рабочий клуб.

«Жилой квартал»  на современной фотографии

Программа дальнейшего использования ансамбля Путевого дворца неразрывно связана с основными городскими решениями, направленными на поддержку туристического бизнеса. Рассматривается возможность приспособление помещений Путевого дворца для гостиничного комплекса, работающего в единой структуре с «домашними» гостиницами, которые должны располагаться в жилом историческом квартале. Планировочная структура приспособления Путевого дворца под гостиничные нужды будет разрабатываться в установленном порядке, после проведения комплексных научно-исследовательских работ и согласования эскизного проекта реставрации.

Современная фотография Путевого Дворца

- «Жилой исторический квартал». Исторический квартал, являющийся предметом договора доверительного управления наряду с Путевым дворцом, сохранил цельный и колоритный облик. Квартал состоит из 23-х каменных, смешанных и деревянных домов с характерно выраженными художественными особенностями. Среди них 2 памятника федерального значения, 12 памятников регионального значения и 6 выявленных памятников. Практически все здания находятся в ветхом или в аварийном состоянии, нуждаются в реставрации и реконструкции с модернизацией инженерного оборудования.

Ситуационный план ансамбля Путевого Дворца г. Торжка

Ориентировочная площадь квартала в красных линиях – 1,4 га., площадь участка Путевого дворца – 0,6 га. Общая площадь земельного участка городской исторической застройки в осях улиц, включая городской бульвар, подпадающих под Пилотные проекты Национального Центра Опеки Наследия, составляет 3 га.
По данному проекту прогнозируется сложность выработки единого и окончательного решения дальнейшего использования и приспособления объектов исторического квартала, связанного, прежде всего, с различными формами собственности на здания и земельные участки существующих домовладений.
Девять зданий квартала находятся у частных собственников. Остальные жилые строения находятся в хозяйстве у муниципальных властей, где некоторая часть помещений жилого фонда, на сегодняшнее время, приватизированы. Межевание земельных участков домовладений не проведено.
Для передачи зданий исторического квартала, включаемых в доверительное управление Пилотного проекта, должна быть проведена серьёзная совместная работа с городскими властями по подготовке правоустанавливающих документов на существующие здания и земельные участки.

«Жилой квартал» и «Ансамбль Путевого Дворца» на современной панараме города

В то же время, согласно утверждённой программы, в работу будут включены историко-архивные и библиографические работы, результаты которой позволят определить будущую концепцию выполнения работ по реставрации, реконструкции, восстановлению и регенерации строений, входящих в планировочную структуру исторического квартала. Натурные исследования на объектах производятся по мере их освобождения или после официального представления собственниками зданий для выполнения данного вида работ.
На сегодняшний момент определено общее направление использования зданий и домовладений жилого исторического комплекса, вошедших в Пилотный проект – это развитие гостиничного хозяйства для поддержки уникальной возможности развития туристического бизнеса на территории Торжского района Тверской области. На базе исторических домовладений рассматривается обустройство «домашних» гостиниц и домов под сдачу в аренду на длительный период времени. Данный вариант использования позволит сохранить и законодательно закрепить исторические домовладения, а так же включить в проект собственников объектов, желающих принять участие в реализации данной программы.

4. Финансовое обеспечение реализации пилотных проектов.

Автономная Неправительственная Организация «Национальный Центр Опеки Наследия» совместно с Всероссийской Общественной Организацией «Всесоюзное Общество Охраны Памятников Истории и Культуры» для ведения коммерческой деятельности, направленной на реставрацию и использование объектов культурного наследия на базе механизма доверительного управления, создали коммерческую организацию ООО «Управляющая компания «Наследие».
Финансовое обеспечение работ по объектам, принятым в доверительное управление, будет производиться по четырём основным направлениям:
- собственные средства. Средства, полученные от коммерческой деятельности УК «Наследие», добровольные взносы и пожертвования;
- государственные средства. Включение объектов в Федеральные целевые программы «Культура 2006-2010 г.г.» и , а так же вхождение в другие федеральные и региональные целевые программы, направленные на поддержку культурного наследия;
- инвестиционные средства. Средства государственного инвестиционного фонда и частного инвестора на выделенный объект.
- кредитные средства. Кредитные линии банковских структур и инвестиционных компаний.

5. Этапы реализации Пилотных проектов и программа работ на 2006 г.

Реализация Пилотных проектов содержит в себе несколько этапов продвижения нового программного продукта, направленного на сохранение, использование и дальнейшее развитие историко-культурного и природно-ландшафтного наследия страны.
Программа наших проектов основана на анализе мирового опыта в деле сохранения исторических памятников, а так же на примерах, выработанных в России, существующих положительных механизмов реабилитации объектов культурного наследия.
Задачей первого этапа реализации Пилотных проектов, включённых в план работ 2006 года, является разработка и создание инвестиционно – привлекательного продукта. В него входят основные рабочие направления:
- формирование правовых и нормативных основ,
- освобождение площадок и объектов,
- предпроектные работы,
- создание объектов инвестиционных программ,
- стоимостная оценка проектов,
- выполнение первоочередных противоаварийных работ,
- мероприятия поддержки проекта.

Предварительный проект схемы реализации пилотных проектов по жилому историческому кварталу и ансамблю Путевого Дворца

Во второй этап реализации входят решения по подбору привлекаемых соинвесторов, работающих на обеспечении реализации общей программы и создание проектного продукта, направленного на сохранение и дальнейшее использование памятника, а так же выполнение ремонтно- реставрационных и строительных работ на объектах Пилотного проекта.
Третий этап работ, заключительный – приёмка объектов в эксплуатацию.

6. Значение первого договора доверительного управления, как программный документ реализации последующих проектов Национального Центра Опеки Наследия.

Пилотный проект, состоящий из объектов ансамбля Путевого дворца, наиболее подготовленный проект для запуска механизма доверительного управления памятниками, входящими в ансамбль. Сам Путевой дворец, его южный и северный флигели прошли регистрацию собственности.
Технико-экономическое обоснование по выводу коррекционной школы подготовлено и вступает в силу реализации. На подходе мероприятия по межеванию земельного участка.
Подписание первого договора доверительного управления на объекты культурного наследия – это закладка первого камня в фундамент нового механизма в России, на ряду с другими формами деятельности, направленными на сохранение и должное использование объектов историко-культурного и природно-ландшафтного наследия.
Следующий проект, состоящий из зданий жилого исторического квартала, на подходе заключения договорных обязательств доверительного управления. Здесь будет изменена схема заключения договора, он будут разрабатываться и подписываться на каждый объект в отдельности.
Договор доверительного управления разработан в Национальном Центре Опеки Наследия совместно со специалистами Управляющей компании «Наследие» и адаптирован к объектам ансамбля Путевого дворца сотрудниками Администрации города Торжка.
В него включены два этапа механизма управления, а именно:
- первый этап – инвестиционный. Включает в себя период выполнения исследовательских, проектных работ и производство ремонтно-строительных работ на объектах до сдачи их в эксплуатацию.
- второй этап – эксплуатационный. Заключается в управлении объектами, их целевом использовании, текущей ремонтной поддержке и коммерческом развитии. Данный этап является важной точкой отсчёта по возврату вложенных средств.
Срок действия подписываемого договора доверительного управления объектами ансамбля Путевого дворца определён существующими законодательными актами в пять лет.
После завершения обязательств по данному договору, хозяин объектов – Администрация города Торжка либо заключает с Управляющей компанией «Наследие» новый договор, либо возвращает затраченные в ходе деятельности компании средства по подтверждённым и согласованным с Администрацией города подрядным договорам.
Сегодня мы присутствуем при важном для механизма Доверительного управления по объектам культурного наследия дне подписания первого договора, за которым последует большая и кропотливая работа Управляющей компании «Наследие» в управлении объектов первого Пилотного проекта.
На основе принятых решений и полученных результатов будет разрабатываться дальнейший механизм, принятый на вооружение Национальным Центром Опеки Наследия. Его результаты становятся программой для дальнейшей плановой работы.
Подписываемый договор – первый опыт доверительных отношений между городскими властями, населением города, бизнесом и профессиональным сообществом по объектам национального достояния.